產業定位是園區的靈魂。產業定位越精準，越容易聚焦企業，形成良性產業生態，園區在空間設計、招商、服務、運營管理等方面越容易有的放矢。
并不是所有的產業都適合打造產業生態型園區。第四代產業園區通常以“新技術”、“新產業”、“新業態”、“新模式”為主要產業范圍，相對于傳統產業，“四新經濟”對產業發展環境的要求更高，不僅需要硬環境，更需要人才、資本、服務等軟性要素的匹配。 相對于傳統的產業園區，第四代產業園區的產業主體具有多樣性和強關聯性兩大特征： 一是產業主體具有多樣性。除了產業鏈上下游企業之外，關聯產業、金融機構、技術服務機構、中介服務機構、政府、科研機構、行業組織等都是園區產業生態的構成主體。產業主體的多樣性滿足了高科技企業對要素的多樣性需求，是園區生態網絡得以形成的基礎。 二是產業主體間具有強關聯性。在園區生態系統中，各類產業主體能夠通過多種方式形成最廣泛的鏈接，除了產業鏈上下游企業的業務往來，借助互聯網和大數據等技術手段，不同行業之間能夠實現業務交叉、數據共享和運營協同，使園區的平臺屬性增強，通過網絡效應降低各類主體的交易費用，從而使整個園區生態的效率達到最優。 要使園區中各產業主體之間產生深度合作，空間的交流功能至關重要。僅依靠傳統的會議室、報告廳、洽談室等正式、固定的交流場所遠遠無法滿足“四新”型企業和員工的需要。因此，在進行空間設計時，第四代產業園區通常需要在去邊界化和內容生活化兩方面做好文章，以便營造豐富多樣、輕松愉快的交流氛圍。 一是去邊界化。園區在設計時通常刻意模糊室內外、工作區與休息區等特定功能區域的邊界，打消固定空間功能邊界給人們帶來的束縛感，室內外連接處、辦公大樓的某一樓層、步行道旁、樓宇間等空間均可建設為交流場所。 二是空間內容生活化。通過設置茶桌、座椅、露天咖啡館等生活化設施，給交流帶來舒適感和放松感，提高交流效率。 第四代產業園區的產業特點決定了企業員工中高級白領的占比較大，同時，90后員工也開始大量出現。這些員工對生活品質要求較高，對生活配套的需求也大幅提升，職住分離、只重產業不重生活的園區已經難以適應需要，直接影響了園區的招商和聚賢。 第四代產業園區在規劃之初就充分考慮職住平衡的問題，通過生活配套的打造，滿足人們的居住安全、休閑娛樂、文化教育、社交等多方面需求，實現真正意義上的產城融合發展。 隨著企業間分工的愈發明細，企業對園區服務的需求不斷趨于多樣化。第四代園區的服務體系已經從“園區有什么企業就用什么”向“企業要什么園區就給什么”轉變，通過初級服務、基本服務、生產性服務和生態化服務四個層次的園區服務體系，切實滿足產業生態的需求。 在構建服務體系時，園區密切關注企業發展動態，了解和預測企業需求，適時提供與企業特點相匹配的服務。在服務企業的過程中，園區不僅可以分享企業成長的紅利，還能夠積累大量服務資源，真正做到與企業的共同成長。
信息技術在第四代產業園區中已經得到廣泛應用，通過“智慧園區”的建設，園區可以在通信、政務、產業服務、民生、節能環保等方面提供高度智慧化的管理。 在通信方面，園區通過多網互聯打造集視頻通信、協同通信、語音通信與一體的綜合化智能通信解決方案;在產業服務方面，園區為企業提供了信息門戶、產品展示、在線租用、應用管理、企業社區、本地采購等多方面服務，并為各類企業的信息化改造提供相應的解決方案;在節能環保方面，園區通過樓宇信息化、智能化技術，結合物聯網、云計算技術，優化整合園區內的各樓宇的資源，實現整個園區的節能減排。除此之外，園區還在智慧配電、門禁、支付、車輛、安保、快遞等民生方面開展智能化應用。 由于產業園區的重資產屬性，僅靠物業租售難以獲得高額回報，輕重資產平衡已經成為園區商業模式的核心問題。對于第四代產業園區而言，形成輕重資產平衡的多元化盈利模式已經成為園區長遠發展的必然趨勢：一方面，“四新經濟”本身對于園區服務和資本服務具有較高的需求，為資本、園區服務等輕資產業務的開展創造條件;另一方面，在產業發展的不同時期，園區需要對產業生態要素進行動態管理，銷售去化比例過高不利于園區產業生態的維護。因此，形成輕重平衡，兼顧長期回報和短期現金流的多元化盈利模式是園區可持續發展的基礎。 第四代產業園區打破了園區與企業傳統的“產品提供者-產品購買者”的關系，通過股權合作、企業參與園區管理等措施，將園區利益與企業利益更加緊密的聯系在一起：一方面，園區運營商基于的獨特信息優勢，選擇團隊優秀、前景廣闊、運營順利的優質企業，采用產業投資基金或租金/物業入股的方式進行投資，既當“房東”，又做“股東”，更加深度的參與到產業培育中，分享企業成長的紅利。另一方面，通過智慧園區的建設，入園企業和人員可以更大范圍地參與到園區管理中來，及時反饋問題、提出發展建議、參與園區決策，從而發揮企業的主體作用、保障企業的切身利益。
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