商業物業經營管理是專門對商業地產項目提供經營管理服務，除了要有對房地產的豐富知識和管理經驗之外，還需要有很強的商業運作和管理的經驗。既能夠向開發商提供商業定位和市場細分方面的服務，又能夠在以后的商場或商鋪的管理方面有效地發揮作用，維護和擴大市場的影響力，吸引消費者的駐足。商業物業經營管理對商業地產的作用是為商業和房地產的銜接提供平臺，實現兩者的有效融合。
隨著近幾年商業地產的迅猛崛起和國外商業零售業涌入中國市場，作為維系商業經營發展的重要保障——商業經營管理也迎來了空前的發展和提升機會。商業經營管理是決定商業項目成敗的關鍵，是商業項目永續經營的內在動力。
一、商業物業經營管理的特點與內容
(一)商業物業經營管理的特點
1、客戶群體綜合性強;
2、內部環境舒適性;
3、設施設備養護要求嚴格;
4、服務人性化要求;
5、安全管理特殊性高;
6、交通便利性要求高;
7、管理人員的高素質要求;
8、空間管理的規范性;
9、營銷推廣的配合。
(二)商業物業經營管理的內容
1、業戶服務管理;
2、商業物業裝修服務管理;
3、商業物業設備、設施維保服務管理;
4、保安服務管理;
5、保潔服務管理;
6、綠化服務管理;
7、租賃服務管理;
8、廣告管理;
9、商業物業保險管理。
二、開展商業物業經營管理的有效措施
物業管理企業要搞好商業物業的經營管理，除了要了解市場，把握市場以外，還應掌握經營管理的方法，抓住重點，充分挖掘企業在人力、物力、財力、信息資源上的潛力，運用先進的經營管理理念和方法，發揮自身在品牌、管理、信息、地緣以及最貼近業主和客戶的優勢，才能取得好的效果。總的來講，應該在下述幾個方面進行系統的規劃。
(一)組建好專業管理團隊，提升商業物業經營管理水平
商業項目的經營管理是一項復雜的系統工程，豐富的業態、超大的規模、復雜的設備、巨大的招商量、眾多的合作伙伴等等，需要多學科人才組成的復合型管理團隊才能奏效。不但要有深厚的商業知識和物業管理知識，還要有靈活的市場應變能力。商業項目的運營不是有單打一的專業就行，必須熟知并能熟練地操作諸如物業管理、商鋪管理、租賃管理、策劃推廣、資金運作、信息系統、法律事務、人力資源等多方面的工作，而且要有溝通協調能力、團隊作戰能力，如要能獲得政府相關規劃、政策和社會各方輿論的支持，要有交通、道路、城管、工商、稅務、公安的協助等等。專業管理團隊才是提升商業物業經營管理水平的核心優勢。
(二)做好全過程管理的戰略規劃
我們知道商業物業經營管理涵蓋了前期市場調研，參與規劃設計、招商、前期工程介入、項目交接驗收、合同管理、開業籌劃，后期運營管理等全過程的管理。做好全過程管理的戰略規劃對物業收益易產生鏈式反應。所以做好全過程管理的戰略規劃對物業企業的經營是十分有必要的。(限于文章篇幅，筆者只選擇幾個階段來分析)
1.盡可能地參與到咨詢收益較高的項目早期階段
專業的商業物業管理公司，在商業地產的設計開發階段就參與介入。一方面，物業公司可以根據其以往商業管理的經驗，給予設計研發方面的建議，使設計更趨合理。另一方面，可以增進物業管理公司對商業物業的了解，有利于今后開展管理工作。具體來講，在設計開發階段，商業物業管理對商業地產的作用表現在以下方面：
1)對商業地產的定位給予信息咨詢服務。商業物業公司根據其對附近居民的消費習慣，偏好了解，對本商業地產的主營業務、目標市場、商業主題策劃方面提出建議。比如針對中心商業區同質化經營嚴重的現狀，新建商業物業就可以采用市場細分方式定位，將綜合市場變為專業市場，或與其他商業物業互補，并且可以通過差異化的主題營造，使該商業地產產生不同的訴求點和對消費者的特殊吸引力;
2)對商業地產的結構和外觀設計給予合理建議。鋪面的大小設計要達到經濟性和適用性的最佳結合;鋪面的位置的擺放以及鋪面結構要符合合理性要求;整個商業地產的外觀設計達到突出主題和差異化目標。不僅如此，還應該使商業地產的設計符合使用、管理及發展的需要。以獨具匠心的建筑風格、清新開放的商業環境、閑雅舒適的購物氛圍贏得投資者和消費者的興趣。
2.做好基礎物業管理服務工作，保障商業項目順利度過“培育期”
物業管理是商業項目開業后能否順暢運營的重要保證。實踐證明：忽視商業項目的物業管理，即使項目前期銷售或租賃情況很好，但維持不了多久也會出現人去樓空、經營慘淡的局面。
良好而穩定的基礎物業管理服務工作，是商業跨區域經營和管理取得成功的重要保證之一，具體措施：
1)統一品牌、統一管理模式，引導公司從“形似”到“神似”。
2)建立科學的管理機制。從宏觀上把握和控制物業企業的經營管理工作，建立和推行了有效的年度目標管理責任制，以目標為導向，引導各方面的物業管理基礎工作達到管理指標的要求。
3)有效保障管理品質。商業物業管理公司應全面推行包含質量、環境和職業健康安全為核心的“三標一體化”管理體系，使公司的設施設備管理，安全保證，環境維護，客戶關系協調等基礎物業管理工作得到全面的提高，為培育商業物業管理品牌奠定良好的基礎。
4)建立充滿活力的學習型組織。在商業的管理實踐中，注重培訓、注重研討，通過組織設備管理，節能降耗等現場交流和研討會，充分實現管理思想與管理經驗的共享，促進公司物業管理工作標準的逐步趨近并保持穩定。
3.在商業物業“利潤回籠階段”推行統一高效運作理念
通常情況下，大型商業地產項目需經歷2到5年的培育期，才能逐步轉入利潤回籠階段。由于受不同城市的商業環境和經濟等因素的影響，各個項目在運營業績等方面也不盡相同，相當一部分商業項目在開業一年后，不僅順利地度過了艱難的“培育期”，而且發展勢頭良好，在當地形成了較高的社會影響。
在商業管理的實踐中，公司營運管理應不斷主動、適時地調整經營布局、優化品牌結構、形成經營優勢。
1)統一經營主題，即統一業態規劃和商品布局。經常性地組織召開不同形式的業主、商戶和管理公司三方的溝通、專題研討，結合市場調研和商場實際經營狀況，主動對商場的經營布局、定位等進行部分調整。
2)統一招商，即統一招商品牌的審核，統一完善租約的管理。制定相應的品牌調整規劃和方案，不斷增強商業項目的集客能力，引進有一定知名度，定位相宜、經驗豐富、對商場品牌結構優化調整和經營持續發展有推動作用的暢銷品牌，創造良好的經營業績;租約管理主要是明確租賃合同的租賃面積，租賃單價、繳費時間、管理界面、違約責任等。
3)統一服務咨詢和服務監督，即為商戶提供專業的服務咨詢：統一指導、協調、客戶主動進行培訓，請“最佳商戶”介紹先進經驗，現身說法，幫助其提高經營能力。
4)統一營銷管理，即統一策劃全年的系列營銷策劃活動，營造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內涵并特聚人氣的活動，使商場成為傳播文化資訊的平臺，形成具有城市代表意義的主題商業物業。文化的，才具有生命力，一個商業項目所蘊含的文化價值，就是這個商業項目最為核心的競爭力。
5)統一物業管理，即統一進行建筑空間環境管理與設備設施的維護保養，營造舒適的購物休閑環境。樹立良好的商業形象，使商業項目步入了良性發展的軌道。
(三)以商業物業本身為中心開展多種經營
這種經營是對物業管理主業經營的很好的輔助和補充，由于物業管理企業在先天條件上占有很大的優勢，又存在巨大的市場需求，所以一旦經營得當，也會得到很好的回報。概括起來，這類經營主要有以下幾種：
1.針對業主和客戶而提供的有償服務，如專業清潔服務、機電設備維保服務和汽車美容服務等。
2.為物業管理行業提供產品和流通方面的服務。
3.為物業管理或房地產業提供咨詢、策劃、市場信息和顧問方面的服務。
4.為同業提供培訓、人才交流等方面的服務。
5.對公共場地或場所的經營，如戶外廣告、屋頂天線、公共場地的出租等。
6.開展專項經營活動，如開辦餐廳、超市、會所及康體娛樂設施、裝飾裝修公司、搬家公司、禮儀服務公司等。
(四)重視財務管理，加強工程管理，節能降耗
有效地控制或降低成本，也能為物業管理企業帶來良好的經濟效益。這里重點提一下商業物業的節能管理。
商業物業能耗的支出在商業管理運作成本中所占的比重較大，商業物業能源消耗主要是水、電、氣(汽)和油的消耗，其中電的消耗占的比重較大。商業物業的節能管理應從以下方面入手：
1.注重節能計劃的制定，并狠抓計劃的落實;
2.加強培訓和巡檢，消除浪費源頭;
3.每天抄錄水、電、油、氣消耗量，及時制止非正常情況的發生;
4.重視系統設備的維護保養，最大限度地發揮設備的使用效能;
5.定期監控賣場溫濕度狀況，適時進行設定中的調節;
6.完善計量管理網絡，定期校驗、更換計量表計;
7.加強夜間用電的管理，杜絕樓面通亮狀況的發生;
8.根據季節變化，合理運行變壓器的臺數;
9.公共區域和亮化照明實施開關鐘控，避免開關隨意而產生的浪費。
(五)對物業管理資源進行戰略性調整
根據市場競爭情況和物業管理公司自身特點，將不具備競爭力的，運作成本不合理的業務(如清潔，某些機電維保)分包出去。這樣不僅大幅度降低成本，還能使物業管理公司集中精力和資源來發展自己的優勢項目，也能達到很好的經營效果。
(六)加強物業公關
加強商業物業的公共關系，物業企業一方面可以通過提供更快捷和更優質的服務來吸引和保持客戶(消費者)，另一方面可以通過對業務流程的全面管理而降低企業成本。
商業物業管理機構處理公共關系的核心內容就是通過各種有效溝通渠道，采取多種形式加強、密切同物業經營方、業主、租戶的聯系，并在經營合作上明確與物業經營方的專業分工，物業經營方負責物業的商業經營，物管機構則專責物業管理，雙方合理分工，協力合作，致力達到共同經營、整體發展的目標。
經營管理能力是目前國內商業項目的開發主體最為重視但也是最為頭疼的問題。經營性商業項目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者，是創造營業收入的主要組成力量。商業項目的功能就是要幫助商戶去創造收入，簡而言之，就是提高每一平方米商業面積的賺錢能力。這就是商業項目經營管理的價值所在，也是商業地產成功運作的關鍵所在。
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