一、房屋建筑主體的維修、養護和管理：
1、包括但不限于：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、辦公室、會議室、接待大廳、停車場(含地下停車場、院內停車場和營業廳外停車場，下同）等。
2、乙方提供一年2次油漆服務，油漆內容：包括消防管道、生活用水管道、消防水箱、生活水箱、電梯機房內地面、水箱房地面等。
3、除日常養護外，提供一年4次石材專業保養（清洗、拋光、晶面處理等）服務；污漬墻面進行粉刷。
二、房屋設施、設備的日常管理;
1、日常管理范圍：包括但不限于共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、照明設施、天線、中央空調、暖氣干線、高壓泵房、樓內消防設施設備、電梯、水箱、中央監控設備、建筑物防雷設施等。
2、協助通知并監督設備維護廠商對消防設施設備、中央監控設備、電梯、空調等進行日常的維修及保養。
三、房屋設施維修管理
1、單項維修維護工作【單次單件】總費用（含耗材）在1000元以下（含1000元）的由乙方負責實施，單項維修維護工作【單次單件】總費用（含耗材）在1000元以上（不含1000元）的乙方應當以書面形式及時通知甲方，由甲方組織實施。
2、耗材品牌要求：更換耗材須與現有品牌一致或使用甲方認可指定品牌。
3、時限：由乙方負責實施的維修項目，應當在3天內完成；由甲方負責實施的維修項目，乙方應當在發現問題后的3天內提供書面報修單于甲方。
四、環境衛生、室內綠化管理服務;
1、道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場及公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運；
2、除日常護理外，提供一年4次辦公區地面專業清洗和養護；
3、除日常護理外，提供一年2次沙發清洗、保養服務；
4、除日常護理外，提供一年2次外墻清洗，12次玻璃平臺頂部和12次營業廳玻璃底座清洗。如甲方有額外需求，費用由甲方自行承擔；
5、提供室內綠化裝飾、室內綠色植物（含盆器）租賃、養護服務，每年更換次數不低于6次。單次植物數量如下：
序號 | 名稱 | 位置 | 說明 |
1 | 大植物 | 700.00 盆 | 整株（不含盆器高度）高度1米以上的盆栽植物，葉片完成美觀，株型、冠幅飽滿，觀賞性高。 |
2 | 小植物 | 4500.00 盆 | 整株（不含盆器高度）高度1米以下的盆栽植物，葉片完成美觀，株型、冠幅飽滿，觀賞性高。 |
3 | 時令花卉 | 600.00 盆 | 紅掌、粉掌、蝴蝶蘭等時令花卉。 |
4 | 布景 | 20.00 平方米 | 綜合布景主要位于A座1樓大廳和3樓會議室外，共計約20平方米。 |
6、提供魚池維護、觀賞魚缸養護；
7、提供花藝環境設計服務：接待臺鮮花4處，A座2樓鮮花2處。
五、園區園林綠化服務
按甲方所明確的養護范圍，嚴格按照專業綠化施工技術要求，在綠化項目養護期間采取一系列的養護措施，確保甲方樞紐園區內的園林綠化景觀效果。
（一）園林養護。對園區綠化中的喬木、灌木、地被、草坪以及水生帶等植物進行養護管理。包括淋水、松土、施肥、整型、修剪枯枝敗葉、草坪除雜草、修剪和滾壓草坪、防治病蟲害、苗木補種、樹木涂白等植物保養工作，景點的美化、保潔、綠化垃圾的清運等有關綠化保養工程以及園藝設施的維護。具體如下：
1、按照植物品種、規格，對死亡、缺漏植物進行補栽和換栽工作。
2、珍惜樹木、造型灌木、地被植物、草坪的日常修剪及養護，喬木的支撐扶正及修枝整形。
3、施肥、澆水、病蟲害防治、寄生植物防治、除雜草。
4、密切注意天氣預報，在惡劣天氣來臨前，做好相應防護及加固措施。
5、按規范使用噴灌管網設施并維護管理。
（二）時令花卉更換及養護。辦公樓時令花卉的更換及養護，主要擺放地點為:大門前、樞紐內中庭、A座5樓平臺，甲方有權對時令花卉的擺放地點進行調整。全年換花不低于8次。時令花卉栽植后及時澆水，保證成活，注意常年除草養護，對少量凋謝花卉及時摘除，保證整體效果。
序號 | 單次數量 | 更換次數 | 全年數量 | 平均單價（元/盆） | 費用總計（元） |
1 | 2000盆 | 8 | 16000盆 |
（三）其他工作。其它特殊約定需要養護管理的工作，包括但不限于不可預見的綠植新增及補栽需求等，按照乙方中標報價執行。
六、物業管理區域內治安、消防、交通等協助管理事項的服務
1、對物業區域內違反《治安管理條例》的行為進行制止，并報公安機關進行處理；
2、維護公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤，對物業區域內妨礙他人正常工作的行為進行制止；
3、預防和控制火災的發生；協助甲方安保部做好防火安全宣傳等，及時向甲方安保部匯總上報消防器材的更換、保養和維修需求；
4、做好物業區域內車輛停放和交通安全管理；
七、協助甲方進行資產管理
乙方在服務過程中需承擔房屋相關設施設備的資產管理工作，包括實物管理、資料管理、使用狀態等實時監控，對資產名稱、數量、種類、規格型號、存放詳細地點、使用現狀進行登記備案，實時對資產使用情況進行數據更新、匯報等。
1、驗收準備：甲方資產管理員在房屋接管驗收會議召開前，將建設部門提供的房屋及設備、設施等資產清單，交乙方共同進行清點，以便提前做接管準備。
2、驗收清點：乙方與甲方資產管理員共同對建設部門提供的設備、設施資產清單進行核對，確保清單與資產轉固清單內容、數量一致。乙方清點接收的相關紙質資料。
3、驗收核對：驗收后如發生實物情況與建設部門提供的資產轉固清單有出入的情況，包括名稱、數量、安裝位置等，乙方需立即報告甲方資產管理員，以便進行相應處理。
4、登記備案：乙方需對驗收通過后的資產建立臺賬，包括資產的建立時間、資產名稱、資產數量、資產規格型號、資產所在詳細地點等信息，并實時對數據進行更新、匯報等，以便與甲方資產管理員臺賬一致。
八、其它服務
1、提供辦公樓行政接待、咨詢服務及會議服務；
2、提供一年4次水箱清洗、水質檢測和上下水維護，并出具水質檢測報告；
3、聘請專業機構進行一次防雷檢測；
4、員工之家服務；
5、提供原材料成本（承諾零利潤）員工工作餐服務：提供安全、營養、衛生的一整套餐飲服務。供餐時間：早餐：7：30——8:30，午餐：11：30——13：30；晚餐（便餐）：17:30——19:00；
6、窗簾清洗（一年2次）；
7、信件、報刊的收發服務；
8、醫藥救急服務；一般中藥、養生茶煎制服務；
9、送水及勤雜服務；
10、門前三包；
11、提供一年1次化糞池、污水池、蓄水池的處理服務；
12、公共部分及室內照明等的維護、保養及更換（不包括變壓器等市政設施）服務；
13、全力完成甲方臨時交辦的其他事項，包括但不限于重大集會、突發性事件等；
14、經雙方協商的其他服務范圍。
九、前款約定的事項不含業主、使用人的人身與財產保險和財產保管責任，乙方與業主、使用人另行簽訂合同的除外。
甲方組織專人對乙方提供的物業服務進行考核。
一、總體得分考核為優秀（得分在90分及以上）的，全額支付當期應付物業費；考核為合格（得分在80（含）-90分）的，減扣當期應付物業費的1%；考核為不合格（得分在70（含）-80分）的，減扣當期應付物業費的2%；考核為差（70分以下）的，減扣當期物業費的3%。
二、為鼓勵乙方工作質量提升，經甲方考核小組商議，考核不僅設置扣分項，還對應急處置或其他特殊情況設置相應加分項，總體得分在100分（含）以上的，可按當期應付物業費的1%/次予以獎勵或予以書面表彰，所有獎勵和應付物業費之和不突破合同總額。
三、甲方按以下規則對乙方進行考核評分，并根據合同簽訂付款節點執行考核結果，物業綜合服務項目考核評分規則見下表：
“大物管”項目考核表 | |||||||
序號 | 項目及評分標準 | 內容及評分標準 | 內容細項 | 工作標準 | 檢查方式及扣分 | 考核得分 | 備注 |
一 | 物業服務管理體系考核（30分） | 管理規章制度（10分） | 管理規章制度 | 1.本項目的規章制度、操作規程、質量標準等管理體系文件齊全、合理。（10分） | 未符合規定扣1-10分 | ||
制度執行情況（10分） | 制度執行情況 | 2.管理體系執行情況。各種操作記錄、質量檢查記錄、物料使用記錄、技術資料留檔、人員考核等。各項管理體系的工作記錄真實、全面。（10分） | 未符合規定扣1-10分 | ||||
應急預案 | 應急預案 | 3.各項應急預案齊全，制定預案培訓、演練計劃，演練、總結、整改等實施情況記錄與演練現場圖片資料齊全。（10分） | 未符合規定扣1-10分 | ||||
小計 | 30分 | ||||||
二 | 物業服務人員管理考核 | 重要崗位人員聘用（1分） | 重要崗位人員聘用 | 1。重要崗位人員的招聘、調崗必須報甲方審批。（1分） | 未符合規定扣0.5-1分 | ||
物業服務人員配置 | 物業服務配置人數 | 2。是否按合同約定配齊物業服務人數。（8分） | 未符合規定扣1-8分 | ||||
項目機構人員設置（3分） | 項目機構人員設置 | 3.項目管理機構設置合理。重要崗位設有專職管理人員，應設有安全負責人崗位。（3分） | 未符合規定扣1-3分 | ||||
管理組人員考核（8分） | 管理組人員考核 | 4.甲方對物業管理組人員的考核。（8分） | 未符合規定扣1-8分 | ||||
小計 | 20分 | ||||||
三 | 服務質量考核 | ||||||
（一） | 客服服務（10分） | 餐廳接待 | 餐前 | 1. 著裝整潔、妝容規范，儀容儀表端莊。（0.5分） | 未符合規定扣0.5分 | ||
2. 開啟各類電器設備，檢查就餐環境衛生。（0.5分） | 未符合規定扣0.5分 | ||||||
餐中 | 1. 在餐廳門口保持站立姿勢，見面問好，語言親切，舉止大方（0.5分） | 未符合規定扣0.5分 | |||||
2. 對未帶卡就餐人員做好登記及收費工作。（1分） | 未符合規定扣0.5-1分 | ||||||
餐后 | 關閉各類設備。（0.5分） | 未符合規定扣0.5分 | |||||
會議服務 | 會前 | 據會議要求進行會場布置，準備會務設施設備及物品；確保音響、投影、電子顯示屏等設施設備正常使用；確保茶具完好、干凈、無損壞。（1分） | 未符合規定扣0.5-1分 | ||||
會中 | 引導參會人員入座，保障參會人員飲水；服務過程中動作敏捷、輕拿輕放；保持會場安靜，茶水倒至 8 分滿。（1分） | 未符合規定扣0.5-1分 | |||||
會后 | 清洗、消毒茶具，將桌椅、茶具擺放整齊，清潔會場，關好門窗、燈、空調、音響設備；在 30 分鐘內將會議室恢復為可啟用狀態。（1分） | 未符合規定扣0.5-1分 | |||||
接待投訴 | 接待 | 禮貌接待、耐心傾聽，態度誠懇，不打斷投訴者說話，不急于表態。（1分） | 未符合規定扣0.5-1分 | ||||
記錄 | 將報修、投訴時間、內容、投訴人記錄完整。（1分） | 未符合規定扣0.5-1分 | |||||
處理 | 一般投訴：2 日內處理完畢。嚴重投訴：3 日內處理完畢。重大投訴：2 日內回復，解決時間不超過十天 （1分） | 未符合規定扣1-2分 | |||||
回訪 | 主動打電話或上門進行回訪，征詢甲方對報修、投訴處理的意見，回訪滿意率達 90％。（1分） | 未符合規定扣1-2分 | |||||
小計 | 10分 | ||||||
（二） | 保潔服務（10分） | 室內部分 | 樓梯及樓梯間 | 梯步、扶手欄桿、防火門及閉門器干凈、無灰塵，墻面、天花板無積塵、無蛛網。（0.5分） | 未符合規定扣0.5分 | ||
辦公室 | 指定服務的辦公室按要求進行清潔，桌面、辦公家俱干凈整潔，地面無雜物無水漬。（0.5分） | 未符合規定扣0.5分 | |||||
衛生間 | 每日清潔，循環保潔，地面干凈無雜物、無積水；洗手臺、面盆干凈、無污垢；鏡面無水漬；潔具潔凈，無污漬；門窗、墻壁、隔斷、窗臺干凈，無污跡；天花板無蛛網；保持空氣流通，無明顯異味；卷紙、洗手液等物品及時補充，無遺漏。（0.5分） | 未符合規定扣0.5分 | |||||
電梯轎廂 | 轎廂內干凈、無污漬、無粘貼物；天花板無蛛網；燈具、操作指示板明亮；廂內地面干凈無異味，電梯門槽內無垃圾無雜物。（0.5分） | 未符合規定扣0.5分 | |||||
電器、消防等設施設備 | 配電箱、消火栓、報警器及開關插座等每周清潔 1 次，表面干凈，無灰塵、無污跡。（0.5分） | 未符合規定扣0.5分 | |||||
室外部分 | 道路 | 無明顯雜物、紙屑、泥沙、污垢，大雨后及時清理積水、臟水等。（0.5分） | 未符合規定扣0.5分 | ||||
綠化帶 | 無白色垃圾、無磚塊、無雜物。（0.5分） | 未符合規定扣0.5分 | |||||
地下車庫 | 地面干凈、無雜物、紙屑，保持出入口清潔。（0.5分） | 未符合規定扣0.5分 | |||||
宣傳欄、標識牌 | 無污跡，無明顯積塵，無亂張貼。（0.5分） | 未符合規定扣0.5分 | |||||
路燈 | 無積灰、無蜘蛛網。（0.5分） | 未符合規定扣0.5分 | |||||
排水溝 | 無明顯污垢、泥沙，排水通暢。（0.5分） | 未符合規定扣0.5分 | |||||
消殺 | 滅鼠 | 定期投放滅鼠藥物，投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標識。（0.5分） | 未符合規定扣0.5分 | ||||
滅蚊、滅蠅、滅蟑螂 | 定期噴灑滅蚊蠅等藥物；投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標識。（0.5分） | 未符合規定扣0.5分 | |||||
消毒 | 根據實際需要進行消毒。（0.5分） | 未符合規定扣0.5分 | |||||
新增辦公區保潔服務 （3分） | 公共區域 | 公共區域常態化管理，每日清潔，循環保潔，地面干凈無雜物、無積水；洗手臺、面盆干凈、無污垢；鏡面無水漬；潔具潔凈，無污漬；門窗、墻壁、隔斷、窗臺干凈，無污跡；天花板無蛛網；保持空氣流通，無明顯異味；卷紙、洗手液等物品及時補充，無遺漏。（1分） | 未符合規定扣0.5-1分 | ||||
設備間、會議室、消防通道 | 設備正常使用、會議室桌椅擺放整齊、消防通道暢通。（1分） | 未符合規定扣0.5-1分 | |||||
辦公區 | 辦公區地面干凈、辦公家具干凈（1分） | 未符合規定扣0.5-1分 | |||||
小計 | 10分 | ||||||
（三） | 秩序維護（15分） | 車輛引導 | 車輛出入 | 對進出車輛進行有效疏導，保持出入口的整潔和暢通。（2分） | 未符合規定扣1-2分 | ||
停泊管理 | 1. 正確引導車輛規范停放，保證車輛有序通行。（2分） | 未符合規定扣1-2分 | |||||
2. 提醒車主關好車輛門窗，不留貴重物品在車上，做好安全防范工作。（1分） | 未符合規定扣0.5-1分 | ||||||
外來人員接待 | 詢問 | 禮貌問好，做好外來人員的盤查和登記，對不明身份者勸其離開。（1分） | 未符合規定扣0.5-1分 | ||||
登記 | 詢問客人來意后進行登記，登記時態度誠懇，使用禮貌語言，并用正確手勢向客戶指引方向。（1分） | 未符合規定扣0.5-1分 | |||||
監控室值守 | 值守 | 監控設施 24 小時正常運行，保證對安全出入口、內部重點區域的安全監控。（1分） | 未符合規定扣0.5-1分 | ||||
記錄 | 認真填寫值班記錄，按要求保持完整監控資料。（1分） | 未符合規定扣0.5-1分 | |||||
處理 | 監控中心收到火情、險情等報警信號及其他異常情況信號后，立即安排人員到場處理并上報，同時根據現場情況對人員進行疏散。（1分） | 未符合規定扣0.5-1分 | |||||
物品出入管理 | 檢查 | 對進入項目的大宗物品進行審驗，嚴防危險物品進入。（2分） | 未符合規定扣1-2分 | ||||
登記 | 對進出物品進出分類登記，以備查驗。（1分） | 未符合規定扣0.5-1分 | |||||
巡邏 | 檢查 | 檢查消防設備設施、標識是否完好；安全防火門開閉是否完好；機房門、電井門等是否鎖好，有無損壞；巡視外墻、玻璃等設施是否完好，水管是否漏水等。（1分） | 未符合規定扣0.5-1分 | ||||
記錄 | 認真填寫巡視記錄表。（1分） | 未符合規定扣0.5-1分 | |||||
小計 | 15分 | ||||||
（四） | 設備設施服務 | 日常維護 | 檢查 | 每日檢查、定時檢測，確保設施運行正常（3分） | 未符合規定扣1-3分 | ||
維修 | 根據損壞原因，進行修理。（3分） | 未符合規定扣1-3分 | |||||
設備房 | 每周清潔，確保機房干凈、整潔，室內無雜物，設施設備標識標牌齊全。（2分） | 未符合規定扣1-2分 | |||||
記錄 | 按要求填寫各項設施設備日常檢查記錄。 （1分） | 未符合規定扣0.5-1分 | |||||
設施維保 | 聯系 | 定時聯系維保單位，督促特種設備進行維保。（2分） | 未符合規定扣1-2分 | ||||
監督 | 對特種設備、消防設備的維保質量、清潔進行監督。（2分） | 未符合規定扣1-2分 | |||||
記錄 | 對維保中發現的問題和已解決的問題及時記錄，并請維保人員簽字。（2分） | 未符合規定扣1-2分 | |||||
小計 | 15分 | ||||||
總計 | 100分 | ||||||
合計 | |||||||
考核人員意見： | 考核單位： | 考核人員： | |||||
考核時間 | |||||||