業(yè)主以物業(yè)公司服務(wù)不周而主張少交或不交物業(yè)費(fèi)，是否能夠得到法律支持？近日，湖北省建始縣人民法院在審理某物業(yè)公司訴黃某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案中，作出了否定性回答。

　　2017年9月4日，某物業(yè)公司中標(biāo)某房地產(chǎn)公司正在開(kāi)發(fā)的湖北建始縣業(yè)州鎮(zhèn)某小區(qū)商品房的物業(yè)服務(wù)工作。2017年10月27日，雙方簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》約定，物業(yè)服務(wù)期限自2017年10月27日至成立業(yè)委會(huì)簽訂新的物業(yè)服務(wù)協(xié)議止，物業(yè)費(fèi)0.95元/月/㎡。《前期物業(yè)管理委托合同》已報(bào)建始縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案。《前期物業(yè)管理委托合同》簽訂后，某物業(yè)公司進(jìn)駐某小區(qū)，提供垃圾收集、公共環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)、門崗服務(wù)、物業(yè)區(qū)域內(nèi)巡查、電梯運(yùn)行及日常維護(hù)管理、房屋裝飾裝修管理等服務(wù)。該小區(qū)至今未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，未成立業(yè)委會(huì)，物業(yè)服務(wù)工作仍由某物業(yè)公司負(fù)責(zé)。

　　《前期物業(yè)管理委托合同》簽訂后不久，黃某購(gòu)買了某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的位于某小區(qū)的商品房1套，并于2020年7月接收房屋。其與某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》載明了《前期物業(yè)管理委托合同》的主要內(nèi)容，黃某并且按照《前期物業(yè)管理委托合同》付清了2021年之前的物業(yè)費(fèi)。2022年1月開(kāi)始，黃某以某物業(yè)公司未完全履行《前期物業(yè)管理委托合同》的義務(wù)，比如未在車庫(kù)安裝監(jiān)控設(shè)備、未啟用門禁系統(tǒng)等理由，不再支付物業(yè)費(fèi)。2025年4月23日，某物業(yè)公司向建始縣法院起訴，要求黃某支付2022年1月1日至2024年12月31日的物業(yè)費(fèi)。

　　建始縣法院用小額訴訟程序進(jìn)行了審理，并于2025年6月13日作出判決認(rèn)為：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。黃某從購(gòu)買房屋至今，一直接受某物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，某小區(qū)至今未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，未成立業(yè)委會(huì)，某物業(yè)公司、某小區(qū)業(yè)主仍然要執(zhí)行《前期物業(yè)管理委托合同》。某物業(yè)公司為黃某在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，黃某等業(yè)主應(yīng)該如約支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司提供了基本物業(yè)服務(wù)，業(yè)主不應(yīng)當(dāng)少交或不交物業(yè)費(fèi)，否則即構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，遂根據(jù)黃某的房屋面積判決其支付所欠某物業(yè)公司2022年1月1日至2024年12月31日的物業(yè)費(fèi)3973.69元。

　　該判決已發(fā)生法律效力。

　　法官說(shuō)法

　　《中華人民共和國(guó)民法典》第九百三十九條規(guī)定，“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。”第九百四十條規(guī)定，“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。”黃某從購(gòu)買房屋至今，一直接受某物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，某小區(qū)至今未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，未成立業(yè)委會(huì)，某物業(yè)公司、業(yè)主仍然要執(zhí)行《前期物業(yè)管理委托合同》。某物業(yè)公司為黃某在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，黃某等業(yè)主應(yīng)該如約支付物業(yè)費(fèi)，建始縣法院判決黃某支付物業(yè)費(fèi)3973.69元，具有法律依據(jù)。

　　小區(qū)物業(yè)服務(wù)涉及面廣，難以做到人人滿意，特別是物業(yè)服務(wù)不僅涉及個(gè)別業(yè)主的利益，更關(guān)涉該個(gè)別業(yè)主所在小區(qū)全體業(yè)主，若物業(yè)服務(wù)人已提供基本物業(yè)服務(wù)，且物業(yè)服務(wù)不存在嚴(yán)重瑕疵，業(yè)主不應(yīng)以物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由主張不支付或者少支付物業(yè)費(fèi)——物業(yè)服務(wù)人一旦因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)收取不足工作經(jīng)費(fèi)無(wú)法保障而不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，全體業(yè)主的利益都可能受損，尤其對(duì)于還沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)更換物業(yè)服務(wù)人愈加困難的小區(qū)。

　　當(dāng)然，難以做到人人滿意并不是物業(yè)服務(wù)人拒不提高服務(wù)質(zhì)量的借口。業(yè)主是物業(yè)服務(wù)人的“生命線”和核心競(jìng)爭(zhēng)力，物業(yè)服務(wù)人對(duì)此亦應(yīng)有充分認(rèn)知，應(yīng)更多傾聽(tīng)業(yè)主的意見(jiàn)，不斷提升服務(wù)質(zhì)量和水平。否則，其不僅可能因?yàn)檫`反《前期物業(yè)管理委托合同》而承擔(dān)違約責(zé)任，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中甚至可能被淘汰出局。

　　來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng)

　　作者：黃志佳

　　編輯：江萍