租戶提前預警房屋下水道異常，物業公司卻以“管道粗不會反水”為由未及時處置，最終導致房屋被污水淹沒。近日，新京報記者從北京市第二中級人民法院獲悉，法院判決涉事物業公司賠償業主裝修損失1.2萬元、租金損失3萬元。

法官表示，物業公司對公共設施的維修養護義務不可推卸，物業和業主唯有共同恪守義務、積極配合，才能構建和諧的小區居住環境，從根本上減少此類糾紛的發生。

報修下水道異常未被重視，業主房子被污水倒灌

李某是某小區的業主，他的房子在一樓。2023年，李某把房屋出租給王某，租賃期限為2023年9月10日至2026年9月9日。2023年12月2日，小區物業公司與業委會簽訂《物業服務合同》及《補充協議》。

2023年12月1日晚上，租戶王某聽到下水道有聲音，因鄰居家一周前曾發生污水倒灌，所以王某趕緊聯系了物業公司維修。12月4日上午，工作人員查看后稱，下水管道較粗，不會發生反水。當日下午，王某就出差了。

12月7日，在外出差的王某接到物業通知說，房屋地下室存在滲水，但是不會出現反水。8日，王某出差回家發現整個房屋全是污水，屋內物品損壞。因房屋需清理并重新裝修，王某只能前往酒店居住。

因房屋受損，業主李某將物業公司訴至法院，要求其賠償裝修損失1.2萬元、3個月的租金損失3萬元。

物業公司未盡相應義務，被判賠償

法院經審理認為，涉案《物業服務合同》《補充協議》都為雙方真實意思表示，合法有效，對合同簽訂方及包括李某在內的全體業主均有法律約束力，各方均應依照合同約定履行各自義務。

根據合同約定，物業公司負有對物業管理區域內公共設施設備的日常維修養護、運行和管理的義務，涉案房屋下水管道屬于物業公司管理范圍。根據本案查明事實，物業公司未盡相應義務，導致涉案房屋內的下水管道發生反水，其行為已構成違約，應當承擔違約責任，賠償李某因反水產生的合理損失。

李某主張裝修損失1.2萬元，其提交的與某工程公司的結算表、收據等足以證明實際發生了該筆裝修費用，考慮到裝修項目及金額均未超合理范圍，法院對于李某該主張予以支持。

李某主張3個月的租金損失3萬元，考慮到涉案房屋反水后裝修的實際情況，且李某因此未能收取相應期間的房屋租金，該主張亦屬合理，法院亦予以支持。

法官說法:應明晰物業責任邊界

法官介紹，物業服務人最核心的合同義務之一，就是對物業服務區域內的建筑物及附屬設施等財產進行管理和維護，這直接關系到業主正常生活和基本生活品質，此項義務兼具法定性與約定性。

根據《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規定，物業服務人對物業服務區域內的業主共有部分負有“妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理”的義務，這一義務屬于法定責任，具有強制性。因該義務是物業公司的核心義務，所以通常物業合同也會對該義務進行明確規定。部分物業公司可能會在服務合同中加入“因管道堵塞、反水等造成的損失概不負責”等類似條款，試圖免除自身責任。但此類條款因違反法律強制性規定，應屬無效。

判斷物業公司是否盡到維修養護義務，關鍵在于看其是否達到了“合理注意”和“積極作為”的標準，不能僅看其是否采取維修養護的行為，更要注重維修養護的結果。本案中，在業主提前預警的情況下，物業公司工作人員查看后僅以“管道較粗”為由簡單判斷，未進行專業檢查或預防性疏通，屬于典型的“消極履職”。其次，未及時跟進處置潛在風險。從12月1日業主反饋到12月8日污水倒灌，其間有7天時間，物業公司均未采取實質性措施（如疏通管道、監測水位等）。綜合看來，物業公司未能盡到對公共設施的維修養護義務，構成違約，應承擔相應的賠償責任。

法官提醒，物業服務本質是“管理與服務的結合”。物業公司應建立“主動預防+快速響應”機制。嚴格履行物業服務合同的約定，積極履行義務，定期對服務區域內的建筑物及附屬設施等進行管理和維護，建立維護臺賬；發現存在隱患或接到業主報修及風險提示后，快速及時進行實地檢查，對高風險區域采取臨時措施，告知業主進展，及時完成維修養護工作。

業主應增強溝通意識、證據意識和配合意識，發現公共設施設備異常或存在安全隱患時，第一時間與物業公司溝通，清晰說明問題，確保物業公司能夠及時知曉并啟動處理流程，在溝通過程中及后續跟進時，業主應注重保存溝通記錄，以便必要時作為維護自身合法權益的證據材料。同時，業主應正確合理使用公共設施設備，并在物業進行維修維護工作時給予必要的配合，共同維護公共設施安全。如遇物業未能及時響應的情況，業主可通過業主委員會代表進行溝通協調，或尋求街道、居委會等第三方介入調解，倡導依法維權，先行積極協商，在溝通無果時再考慮通過訴訟等法律途徑解決。

新京報記者 吳夢真 編輯 劉倩 校對 李立軍