由大連市委政法委、大連市中級人民法院攜各基層法院、大連市人民檢察院、大連市司法局、大連市法原公證處、大連新聞傳媒集團聯合制作的節目大連交通廣播《交廣有法說》，為聽眾說法規、講法律、給說法兒。

2025年8月的每周四10:00-11:00，由大連高新技術產業園區人民法院的法官為大家解讀法律知識，講解身邊案例。2025年8月28日第四期，由高新法院二級法官孫藝帶您了解“物業糾紛相關法律問題”。

小物業，大民生。物業管理服務聯系著千家萬戶，是關系居民生活質量的“關鍵小事”。生活中，物業糾紛時有發生，可是這些小知識，您知道嗎？

一、沒簽書面合同，

是否可以拒交物業費？

典型案例：王女士購買了新房，沒和物業公司簽訂書面合同，覺得“沒合同就沒義務”，拒交物業費。

法官釋法：不可以。業主在事實上享受了物業管理服務并因此受惠，這在業主與物業服務企業之間已構成事實上的物業管理關系，故不能以此為由拒交物業費。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第九百三十九條規定，建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。

二、房屋出現質量問題，

是否可以拒交物業費？

典型案例：趙先生新房墻面滲水、門窗變形，找開發商維權未果，就拖欠物業費，認為物業公司對房屋質量也有責任。

法官釋法：不可以。房屋質量問題是業主和房地產開發企業之間的問題，法律關系為房屋買賣合同；物業費問題是業主和物業服務企業之間的問題，法律關系為物業服務合同，二者并非同一法律關系。業主不能要求物業公司為房地產開發企業前期的建設質量等問題負責，不能以此為由拒交物業費。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第九百三十七條規定，物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。

物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

三、業主對物業公司提供的物業服務

不滿意，是否可以拒交物業費？

典型案例：李女士嫌小區垃圾清理不及時、路燈總壞，一氣之下拒交物業費。

法官釋法：需要具體情況具體分析。物業服務是針對全體業主，服務內容涵蓋小區整體區域的保潔、綠化、安保等多個方面，涉及全體業主和整個小區的公共利益。若只是服務出現輕微瑕疵（偶爾垃圾沒及時清理、個別路燈維修慢），不能以此為由拒交物業費。

但是，如果物業服務存在違反法律法規、安全保障明顯不到位等重大瑕疵的，物業費可以適當減免；因物業服務瑕疵導致的損失，業主可以要求物業公司進行賠償。

法條鏈接

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定，物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。

四、業主家中被盜，

是否可以拒交物業費？

典型案例：張先生家遭盜竊，損失慘重。他認為物業安保不到位，不應支付物業費。

法官釋法：需視情況而定。物業公司雖不具備完全保證小區業主人身、財產不受任何損害的義務和能力，但應當按照合同約定全面履行善良管理人職責，降低業主遭受不法侵害的風險。物業公司若未按合同約定履行義務，致使不法分子有機可乘，導致業主家中被盜，則根據民法典的規定，物業公司應當承擔違約責任。而物業公司的責任范圍，需綜合考慮違反合同義務的嚴重程度、與損害后果之間的因果關系等因素。若物業公司已經盡到了安全管理義務，則不應承擔法律責任。

法條鏈接

《物業管理條例》第四十六條規定，物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。

《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規定，物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。

對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。

五、新房未住，

是否可以拒交物業費？

典型案例：陳先生買了新房，沒裝修、沒入住，覺得“沒有享受服務就不交錢”，對物業公司催費置之不理。

法官釋法：不可以。購房人從開發商或者物業公司接收鑰匙后，即取得物業服務合同關系的業主身份。物業公司入駐后便開始為小區公共部分提供服務，而小區公共部分又歸業主共有。因此，即便未入住，業主也已經實際享受到物業服務，理應按照物業合同或業主規約的規定及時交納物業費。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

六、業主違反約定逾期不支付物業費，

物業服務企業是否可以采取停止供電、供水等方式？

典型案例：周女士拖欠物業費，物業公司直接停了她家水電。周女士怒了：“憑啥斷水斷電！”物業公司“催費沒辦法”。

法官釋法：不可以。供水、供電合同的雙方當事人為業主與供水、供電公司；物業管理合同的雙方當事人為業主與物業管理公司，兩者處于不同的法律關系中。停水、停電的權利是供水、供電公司的一項重要合同履行抗辯權，物業公司不是供水供電合同的主體，自然不享有斷水斷電權。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

法官寄語

物業與業主從來不是對立的兩端，而是共建家園的同行者。物業與業主都要明確自身的責任和義務，唯有雙方同心協力，做到依法行權、自覺履約，才能共建和諧宜居的美好家園。

文字 | 孫 藝

審核 | 宋玉嬌

編輯 | 劉歸燕